一、利用(yòng)利息支出的扣除规定

《中华人民(mín)共和國(guó)土地增值税暂行条例实施细则》规定：房地产企业的利息支出，纳税人能(néng)够按转让房地产项目计算分(fēn)摊并提供金融机构证明的，利息允许据实扣除，但最高不得超过按商(shāng)业银行同类同期贷款利率计算的金额，即：

可(kě)扣除的房地产开发费用(yòng)＝利息＋（取得土地使用(yòng)权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

纳税人不能(néng)按转让房地产开发项目计算分(fēn)摊利息支出或不能(néng)提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用(yòng)按取得土地使用(yòng)权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除，即：

可(kě)扣除的房地产开发费用(yòng)＝（取得土地使用(yòng)权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

根据规定房地产企业据此可(kě)以选择：如果企业预计利息费用(yòng)较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用(yòng)所占比例较高，则可(kě)计算应分(fēn)摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用(yòng)较少，则可(kě)不计算应分(fēn)摊的利息，这样可(kě)以多(duō)扣除房地产开发费用(yòng)。　　

假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，為(wèi)取得土地使用(yòng)权而支付金额300万元，房地产开发成本為(wèi)500万元。　

如果该企业利息费用(yòng)能(néng)够按转让房地产项目计算分(fēn)摊并提供金融机构证明，则其他(tā)可(kě)扣除项目＝利息费用(yòng)＋（300＋500）×5%＝利息费用(yòng)＋40（万元）　　

如果该企业利息费用(yòng)无法按转让房地产项目计算分(fēn)摊，或无法提供金融机构证明，则其他(tā)可(kě)扣除项目＝（300＋500）×10%＝80（万元）。　

对于该企业来说，如果预计利息费用(yòng)高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分(fēn)摊利息支出，并取得有(yǒu)关金融机构证明，以便据实扣除有(yǒu)关利息费用(yòng)，从而增加扣除项目金额；反之同理(lǐ)。

二、利用(yòng)代收费用(yòng)并入房价减少税基 

《财政部國(guó)家税務(wù)总局关于土地增值税一些具體(tǐ)问题规定的通知》规定：对于县级及县级以上人民(mín)政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用(yòng)，如果代收费用(yòng)是计入房价中向購(gòu)买方一并收取的，可(kě)作為(wèi)转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可(kě)予以扣除，但不允许作為(wèi)加计20%扣除的基数；如果代收费用(yòng)未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可(kě)以不作為(wèi)转让房地产的收入。相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用(yòng)就不得在收入中扣除。

房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他(tā)部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用(yòng)。目前，纳税人有(yǒu)两种收取方式：

一是将代收费用(yòng)视為(wèi)房产销售收入，并入房价向購(gòu)买方一并收取；

二是在房价之外向購(gòu)买方单独收取。