​《中华人民(mín)共和國(guó)土地增值税暂行条例实施细则》规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有(yǒu)超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。纳税人既建造普通标准住宅，又(yòu)进行其他(tā)房地产开发的，应分(fēn)别核算增值额；不分(fēn)别核算增值额或不能(néng)准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

根据税法规定，这方面纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可(kě)扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做的好处有(yǒu)两个：

一是可(kě)以免缴土地增值税；

二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可(kě)以在目前激烈的销售战中取得优势。但是如果没有(yǒu)控制好普通住宅的增值率，就会出现多(duō)缴税的情况。

例如：某房地产开发企业，2008年商(shāng)品房销售收入為(wèi)1.5亿元，其中普通住宅的销售额為(wèi)1亿元，豪华住宅的销售额為(wèi)5000万元。税法规定的可(kě)扣除项目金额為(wèi)1.1亿元，其中普通住宅的可(kě)扣除项目金额為(wèi)8000万元，豪华住宅的可(kě)扣除项目金额為(wèi)3000万元。根据土地增值税的计算公式： 　　增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%＝（收入额－扣除项目金额）÷扣除项目金额×100% 　　应纳税额＝增值额×适用(yòng)税率－扣除项目金额×速算扣除系数

方案一：普通住宅和豪华住宅不分(fēn)开核算 　　

增值率＝（15000－11000）÷11000×100%＝36% 　

应纳税额＝（15000－11000）×30%＝1200万元　

方案二：普通住宅和豪华住宅分(fēn)开核算，但没有(yǒu)控制好增值率，使其超过了20%，则： 　

普通住宅：

增值率＝（10000－8000）÷8000×100%＝25%　

应纳税额＝（10000－8000）×30%=600万元　　

豪华住宅：

增值率＝（5000－3000）÷3000×100%＝67% 　

应纳税额=（5000－3000）×40%－3000×5%＝650万元　

两者合计為(wèi)1250万元，此时分(fēn)开核算比不分(fēn)开核算多(duō)支出税金50万元。这是因為(wèi)普通住宅的增值率為(wèi)25%，超过了20%，还得缴纳土地增值税。但如果能(néng)使普通住宅的增值率控制在20%以内，则可(kě)大大减轻税负。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可(kě)扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入减少，此时是否可(kě)取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小(xiǎo)，从而作出选择。

假定上例中普通住宅的可(kě)扣除项目金额不变，仍為(wèi)8000万元，要使增值率為(wèi)20%，则销售收入从（a－8000）÷8000×100%＝20%中可(kě)求出，a＝9600万元。此时该企业共应缴纳的土地增值税為(wèi)650万元，节省税金600万元，考虑减少的400万元收入后仍可(kě)节省200万元税金。　

假定上例中其他(tā)条件不变，只是普通住宅的可(kě)扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可(kě)扣除项目金额从（10000－b）÷b×100%＝20%，等式中可(kě)计算出，b＝8333万元。此时，该企业仅豪华住宅缴纳650万元土地增值税，可(kě)扣除项目金额比原可(kě)扣除项目金额多(duō)支出333万元，税额却比不分(fēn)开核算少缴纳550万元，比分(fēn)开核算少缴纳600万元。净收益分(fēn)别增加217万元（550万元－333万元）和267万元（600万元－333万元）。

增加可(kě)扣除项目金额的途径很(hěn)多(duō)，但是在增加房地产开发费用(yòng)时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用(yòng)的扣除比例不得超过取得土地使用(yòng)权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%，而各省市在10%之内确定了不同的比例，纳税人需注意。